Los inversores se lanzan a por los pisos de fondos buitre ante la falta de vivienda en la provincia

Comprar un piso a un fondo buitre se está convirtiendo en una práctica cada vez más extendida entre aquellos inversores que ponen su atención en Alicante. El buen clima, la proximidad a la playa y la gran cantidad de servicios que se ofrece a los residentes y visitantes convierten a la provincia en uno de los territorios más rentables e interesantes para invertir en vivienda. Sin embargo, pese al gran interés que despiertan la compra de inmuebles en Alicante, su escasez ha hecho que los últimos años los inversores especializados en el mercado inmobiliario posen sus ojos en viviendas "sin posesión" o procedentes de ejecución hipotecaria que lanzan al mercado los fondos buitre.

Estos inmuebles, propiedad de fondos de inversión o de entidades bancarias, en algunos casos llegan a salir a la venta con inquilinos dentro o, directamente, con "okupas" a los que los nuevos propietarios se encargan de desalojar, una tendencia que está ganando terreno en el mercado inmobiliario provincial. Se estima que en toda la provincia hay más de 2.000 inmuebles en esta situación, según los portales inmobiliarios especializados, muchos de los cuales se ofrecen como "especial para inversores", aunque la mayoría -los más rentables- no llegan siquiera a estar publicados.

Esta tendencia se enmarca en un contexto más amplio de aumento de la inversión en activos inmobiliarios por parte de fondos de inversión. Según datos de Real Capital Analytics, la inversión en inmobiliario se ha multiplicado en los últimos años, pasando de 349,5 millones en 2015 a 7.196 millones en 2019, convirtiendo a estos fondos en grandes tenedores del mercado inmobiliario. Tras la crisis económica de 2008, los bancos acumularon una gran cantidad de activos inmobiliarios, lo que llevó al surgimiento de compañías "servicers" para gestionar estos activos, permitiendo a los bancos enfocarse en su actividad principal de financiación.

Los expertos en el mercado inmobiliario señalan que esta práctica abarca desde la compra de una plaza de garaje hasta la adquisición de edificios enteros. En este contexto, José Manuel Hernández, experto inmobiliario en gestión de activos con fondos buitre y miembro de la asociación Inmodal en Alicante, ha destacado que "el 95% de los servicios que hacemos son trabajando con productos bancarios". Dentro de este tipo de negocio, se incluyen distintos tipos de activos como REO (Real Estate Owned), un producto inmobiliario ya terminado que el fondo buitre vende como si fuera un particular, NPL (Non Performing Loans), en el que el producto a la venta son las deudas que el fondo ha adquirido a entidades bancarias y permite comprar viviendas hasta un 45% por debajo del precio de mercado o la cesión de edificios que se quedaron a medio construir y que estos inversores terminan y sacan a la venta.

"La compra de deudas adquiridas a entidades bancarias permite a los inversores obtener precios más bajos, aunque conlleva una mayor responsabilidad en la gestión de la propiedad", aclara Hernández. "Son activos más económicos para los inversores, pero el riesgo está en el factor tiempo, nunca sabes lo que tardarás en conseguir entrar a la vivienda. Hay procesos rápidos en los que los propietarios están interesados y otras veces en las que los trámites para adquirir una deuda o para poner en marcha una obra son más largos, depende de la prisa que tenga el inversor en rentabilizar la compra", explica Hernández.

Hernández también menciona la creciente demanda de soluciones como la dación en pago, que ofrece una salida a propietarios endeudados, aunque reconoce la complejidad de los procesos legales asociados. "Los fondos de inversión que adquieren una vivienda a través de la compra de deuda a los bancos suelen facilitan las negociaciones a los deudores y buscan soluciones viables para ambas partes. Hemos tenido casos en los que el fondo ha llegado a asumir incluso la plusvalía de las personas que debían dinero", afirma Hernández.

Reconoce que, si bien existe controversia en torno a estas prácticas, los fondos suelen preferir "un mal acuerdo a un buen pleito". Respecto a los inmuebles que se venden okupados, Hernández señala que, si bien su valor de venta es más bajo a menudo necesitan recurrir a desalojos económicos para desocupar las propiedades. "En los pisos okupados el valor de venta es más barato, los inversores puede llegar a ahorrarse un 20% con respecto al precio de mercado, lo malo es que son ellos los que deben gestionar la forma de desalojar al okupa. En estos casos la preferencia de los inversores es ofrecerles un cheque para que se vayan a otro sitio, hemos llego a ver ofertas de 3.000 y 5.000 euros que permiten a los okupas encontrar un alquiler decente", indica Hernández.

Este incremento en la compra de propiedades a fondos buitre se debe, según Hernández, a la falta de oferta de viviendas nuevas y a la creciente demanda de inmuebles, lo que ha llevado a un aumento de los precios. "Muchos inversores se están teniendo que reinventar por la falta de producto de obra nueva que hay en el mercado. Lo que se construye sale un 30% más caro debido al incremento de los materiales y hacer una vivienda de obra nueva en Alicante es muy caro. Es un problema porque eso genera que no haya rotación y que los inversores que quieren comprar a los precios a los que lo hacían antes han puesto sus ojos en este nuevo sistema de compra", señala José Manuel Hernández.

Solo dos pisos en alquiler por debajo de 600 euros en Alicante

Una provincia en auge

En medio de esta dinámica, los inversores continúan aprovechando las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario en la provincia de Alicante. Marifé Esteso, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Alicante, destaca la relevancia de los fondos buitre en la oferta inmobiliaria actual. Esteso enfatiza que, a pesar de la estigmatización social que rodea a estos fondos, han contribuido significativamente a la disponibilidad de propiedades a precios competitivos. "Los fondos realmente lo que hicieron fue comprar la obra al promotor, terminarla y ponerla en venta, sacando un producto que de otra manera no habría sido posible porque los bancos nunca han estado interesados en el ladrillo", comenta Esteso.

Además, resalta la necesidad de ajustar los precios para satisfacer la creciente demanda en la región. "Los fondos están ayudando a que en Alicante se siga vendiendo producto inmobiliario frente a la falta de oferta particular que hay en estos momentos. El inversor sigue estando ahí y sigue demandando producto, si no hay nada la demanda se acumula y los inversores empiezan a buscar opciones diferentes que antes no se habían planteado", asegura Esteso.

Estas "nuevas opciones" plantean para Esteso un nuevo escenario en el panorama inmobiliario. "Si un inversor quiere comprar una vivienda para ponerla en alquiler igual le interesa comprar una vivienda que ya está alquilada y mantener al inquilino y si los compran okupados con ellos los que se encargan de seguir con el procedimiento del fondo. Al final el fondo va al precio de mercado y si una vivienda okupada está más barata, pues la compra, esto ayuda a que Alicante siga siendo la provincia que más vende", indica la presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Alicante.

Por otro lado, Julián de la Peña, presidente de Inmodal y portavoz de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunidad Valenciana (Asicval) en Alicante, reconoce la disminución en la cantidad de propiedades retenidas por los bancos debido a la gran demanda que existe en la provincia, pero destaca que "aún existe un volumen de producto disponible, incluyendo propiedades ocupadas que se venden a precios más bajos, como las que están okupadas que pueden llegar a costar hasta un 50% menos de su valor. En la inmobiliaria hemos llegado a vender un edificio entero okupado, pero para eso tienes que tener una gran estructura y conocimientos", explica de la Peña.

Además, subraya la importancia de contar con conocimientos económicos "Hay propiedades que son tan económicas para invertir que muchos las compran a ciegas. Además, tiene algo bueno, que para comprar estos productos suelen pedirse cumplir con unos filtros de transparencia y contra el blanqueo de capitales muy fuertes, lo que garantiza una inversión sólida y segura en el mercado inmobiliario de Alicante", afirma el presidente de Inmodal.

Asimismo, de la Peña también enfatiza que esta no es un tipo de inversión destinado a personas que quieren una primera vivienda. "No es un producto para una persona que quiere una casa, los inversionistas miran más que sea un buen negocio y no tanto la parte humana. Es algo muy común en España y en Alicante, como una de las más interesantes para vivir y para invertir, también lo es, está en auge", apunta el portavoz de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunidad Valenciana (Asicval) en Alicante.